工业大道17年地价涨38倍 看广州旧厂变升值热土
在众多的工厂用地改造中，工业大道是不得不说的典型代表。从1998年恒大地产在工业大道通过招拍挂获得土地开始算起，17年的发展历程，这里的土地价格涨了38倍！以管窥豹，从2014年至今，广州土地市场，旧城改造地块仍然是最大亮点。在总价、单价分别排名前十的地块中，旧城改造地块占九成左右，广钢新城、华美牛奶厂、广纸新城等旧改地块成为主力。
时下炙手可热的金融城、广钢新城，未来的广船、广纸新城，抑或是未来的黄埔临港新城等，都可见证广州旧改厂的发展历程。1993年，富力地产第一个大手笔，是一块无人问津的化工厂地皮，这也是富力的第一个小区项目——富力新居。从1997年到2000年短短几年时间，富力在广州完成了将近10个“旧改”项目，而富力地产所干掉的烟囱至少有二十来个。业界戏言，广州市每一根释放污染气体的烟囱倒下，背后都有富力。
随着广州“退二进三”工作的持续推进，广州造纸厂、广州水泥厂、广州氮肥厂、广州钢铁厂、南方钢铁厂、员村热电厂、昊天化工等重量级工业企业均已从市中心迁移出去。2013年以来，广州一直推进旧城改造，其中在工业地块改造方面，去年至今列入总量并已经进行改造的有300多公顷。今年，303家污染工厂会全部迁出市区，那些曾经的旧工厂所占土地现今则是城市中心区域寸土寸金的资源。
改造典型案例 昨日厂房今日“地王”
案例一，天河华美牛奶厂。2014年天河华美牛奶厂7幅地块成功出让，折合成交楼面地价为1.2万-1.69万元/平方米。多年前，这里还是前不着村后不着店的荒蛮之地。随着天河土地的越来越少，随着旁边的科学城成了楼市热门区域，牛奶厂也终于成了中心区、热门地段，一个个明星房企来了，在这里组成全明星阵容。
有业内人士已经说了，今明年内，牛奶厂地块就会热起来了。对于牛奶厂地块的项目，广州业内人士表示单价“卖3万元无压力”。作为牛奶厂地块第一炮的龙湖首开·天宸原著，今年国庆期间开放销售中心和示范区，吸引了约3000名消费者的到场，由此可见该板块的热度。
案例二，广钢。作为曾为广州经济与发展立下汗马功劳的广钢，如今到了华丽转身的时刻。1988年，芳村花地湾地块拍卖，楼面地价只是218元/平方米；2010年推出的原高尔夫球场用地，是芳村第二次大规模土地出让，楼面地价涨至7000多元/平方米，吸引了保利、中国铁建、路劲、邦华等知名房企进驻；2014年2月21日，广钢新城首批共5宗地块成功出让，以155亿元及配建38万平方米保障房成交。其中中海地产成功斩获三宗地块，华发和金融街各获一宗。
“十一”过后，广州楼市热门置业板块热度不减，其中之一就是荔湾广钢新城。9月19日广钢首盘中海花湾壹号开盘之后，成交量十分可观。目前广钢除中海花湾壹号之外，还有金融街融穗华府、葛洲坝保利曼城、华发中央公园多个项目陆续动工，广钢新城愈加热闹。不得不提到的是，改造完成后，广钢新城将与广纸片区、广州造船厂旧址隔江相望，形成广州最具投资价值板块。
案例三，广纸。广纸片区位于海珠区西部，东至工业大道、西邻珠江、南到石岗路、北至鹤洞桥，面积约2.45平方公里。广纸片区现状包括20个旧厂和5个自然村，用地权属复杂。与广钢新城隔江相望；距海珠生态城起步区5公里；距珠江新城12公里；距广州老城区7公里。这里坐拥黄金滨水岸线，是典型“见江不亲水”的工业岸线、土地利用效率不高。
9月23日，广纸片区拍卖两宗地，引得保利、越秀、招商、金融街、雅居乐、葛洲坝等知名房企抢夺。经过31轮的激烈竞投，地块一AH050906地块被雅居乐以最高限价147068万元、配建11700平方米安置房夺得，地块二AH051025地块被金融街以最高限价227632万元、配建20700平方米安置房摘取。除去配建面积，不算安置房建设成本，两宗地块楼面地价分别达到23186元/平方米和26217元/平方米。
牛奶厂VS广钢VS广纸 地块与配套谁更优？
从地价分析。三个板块皆属于广州中心六区之内，拍地楼面价均已过万。按盈利算，若建造成本在一定的情况下，地价成本即成为影响该板块房价最重要因素。牛奶厂板块的地价是最低的，换而言之未来该区域的楼盘只要定价合理的情况下，上涨的空间理应是最大的。而一江之隔的广纸与广钢，对比则更有意义。
据小编了解，广纸周边的区域房价，稍好的小区二手楼价格在2.3万至2.8万/平左右，合富辉煌首席市场分析师黎文江接受媒体采访时表示，预计广纸房价未来会破5万元/平。而在广纸板块对面，位于广钢新城内的中海花湾壹号售价在2.8万至3.2万元/平，据开发商统计，开盘当日去化七成多。从9月广纸卖地时遭“疯抢”的情况看，发展商愿意在广纸高价拿地。
从周边配套分析。未来将配套普通高中9所、小学16所、幼儿园21所，2座综合医院，8个肉菜市场，4个群众性体育运动场地，影剧院、文化馆、文化站、文化室各1个。
广纸新城坐享醇熟老海珠生活配套，社区内有多个公交车站点及多条公车线路穿行；广佛线二期在广纸路的站点——地铁燕岗站，D出入口及风亭都已建好，预计今年年底开通。而广钢新城实际上是依托芳村规划的“两轴、五片、多廊道、多节点”的建设结构，目前现有的配套缺失严重，规划建设周期较长。
小编认为，这些旧厂改造都受到开发商青睐及政府政策支持，这样的规划配置加上政府唱主角，再加上广州CBD不断外延，板块内房价一涨再涨属正常趋势，投资潜力让人期待。
