多地收紧公积金政策 楼市调控加码在即
新年伊始，部分城市住房公积金贷款政策频频收紧，而这也引发市场对楼市调控加码的种种猜测。
自1月份以来，昆山、东莞、金华等城市先后出台了下调住房公积金贷款额度的通知，这与去年下半年30多个地市纷纷松绑公积金政策形成反差。
但目前尚无法证实部分地市收紧公积金贷款政策与房地产(行情 专区)调控有关，而更多业内人士预测，全国两会前后将有望成为楼市政策的分水岭。
多地收紧公积金政策
2月18日，昆山市住房公积金管理中心官方网站发布通知，自2013年2月25日起，昆山市部分住房公积金业务政策将调整，其中职工在申请住房公积金贷款时，原规定借款职工在申请之月前必须连续按期足额缴存公积金六个月以上，调整为“申请贷款前必须连续按期足额缴存12个月以上”。
缴存时间由半年被延长至一年，昆山住房公积金贷款的门槛较此前明显提高。而东莞、金华等地市的住房公积金政策亦有所收紧。
根据东莞市住房公积金管理中心官方网站，东莞市近日出台了《关于调整我市住房公积金贷款部分政策的通知》(下称《通知》)。该《通知》规定，自2013年2月8日起，该市申请住房公积金贷款最高限额不得高于申请人住房公积金账户余额的8倍。
这意味着东莞市住房公积金贷款额度进一步收紧，此前东莞住房公积金贷款个人最高可贷46万元，夫妻双职工最高可贷66万元。
该《通知》还规定，购买首套住房的，不高于房屋总价的70%。这意味着此前首次购买90平方米以下自住房可享受两成低首付等购房优惠政策被取消，首套房公积金贷款最低首付提升至三成。
东莞此次政策调整还规定，“双拼房”认定为二套房，“多拼房”和个人住房贷款逾期累计满10次的将不予贷款。
来自金华市住房公积金管理中心官方网站消息亦显示，自2月4日起，金华市区住房公积金最高贷款限额标准下调10万元，即从原来的最高可贷30万元降至20万元。
此外，成都近日传出了公积金停贷的消息。尽管官方否认此事，但当地媒体援引四川省住房公积金管理中心负责人的表态称，成都住房公积金确实正在酝酿调整。
政策调控进入敏感期
部分地市以不同形式收紧住房公积金政策，这种情况与去年下半年出现的镇江、武汉、昆明、江门、大连等30多个地市纷纷出台公积金松绑新政形成鲜明对比，当时，很多地方公积金发放额度激增，刺激楼市刚需加快入市。
亚太城市房地产业协会会长谢逸枫认为，地方政府收紧住房公积金政策，有可能会成为全国两会前后楼市调控加码的重要信号。
谢逸枫称，去年下半年以来楼市反弹迹象明显，成交量和房价均呈现加速上涨的趋势，房地产的政策调控进入敏感时期。
不过，目前仍无法直接证实部分地市收紧住房公积金政策是房地产市场调控升级的前兆，但政策调控确与楼市调控存在关联。
东莞市住房公积金调整《通知》称，此次新政调整是根据2012年12月中央经济工作会议的精神，“继续坚持房地产调控政策不动摇”。
金华市住房公积金管理中心主任盛方洪向媒体表示，此次住房公积金政策调整的主要原因，是因为随着市区楼市成交迎来一波波热潮，特别是2012年年底两个月的成交量持续放大，导致公积金贷款申请量过大、供不应求，不得不进行调整。
值得关注的是，即便住房公积金政策收紧无关楼市调控加码，但连续几个月的楼市成交反弹，已经导致购房者恐慌情绪再次蔓延。
根据中国指数研究院最新发布的中国主要城市春节期间楼市交易数据，重点监测的27个城市楼市成交面积较去年春节同期普遍上涨，其中有14个城市成交面积涨幅超过一倍。官方统计显示，深圳1月新房成交量同比激增360%。
多位业内人士分析认为，节后楼市涨价的趋势将成定局。事实上，华远地产(行情 股吧 买卖点)董事长任志强早在去年就抛出过“2013年3月房价必涨”的言论。
中房协副会长朱中一在此前1月预测，当前房地产市场确确实实在回暖，如果企业不理性的话，很有可能出台新的调控政策。而更多的业内人士认为，随着全国两会的到来，房地产市场调控政策升级将迎来时间窗口。
据相关监测数据显示，全国27个主要城市春节期间楼市成交面积同比上升的占到八成，尤其是贵阳、温州等14个城市成交量同比翻番。总体看来，由于2012年春节期间楼市成交为近年来低谷，同比基数较低，因此即使今年春节期间较为清淡，但主要城市的成交量“在数字上”仍然同比大增，而在价格方面，几乎呈现普涨势头。
行业人士分析认为，从目前楼盘报价和二手房市场频频跳价的情况来看，房价上涨压力仍然较大，节后楼市涨价的趋势或成定局。
春节期间新房成交量同比普涨
中国指数研究院最新发布的数据显示，主要城市的楼市成交量同比普遍上涨。
中国指数研究院称，2013年春节期间(2月9日至2月15日)，从成交面积来看，重点监测的27个城市楼市成交面积较去年春节同期(2012年1月22日至1月28日)相比，其中同比上涨的城市达21个。
往年春节期间通常都是房地产销售的淡季，但蛇年春节各地楼市却提前“入春”。
记者注意到，这21个城市中有14个城市成交面积涨幅超过一倍，其中贵阳、温州、昆明、合肥等城市在这个春节获得了较2012年春节超过10倍以上的成交量增长。表现尤为突出的是贵阳，这个在去年年底一度因楼市存量过大而引起广泛关注的城市，今年春节楼市成交房屋247套，成交面积较龙年春节时暴增2675%；其次是温州，涨幅达1433.33%。27个城市中，另有6个城市成交面积同比下降，其中武汉跌幅最大达93.56%。
此外，在重点监测的北京、天津、上海、杭州、武汉、南京、广州、深圳、成都、重庆等10大城市中，同比涨幅最大的为成都，成交面积较去年同期上涨227.78%。而相对于二、三线城市春节期间楼市的热闹景象，一线城市上海和深圳明显逊色不少。上海虽然也录得正增长，但增幅仅约1.6倍。深圳在春节期间仅有1套100平方米的房屋成交，成交量垫底。
二手市场购房意愿强烈需求猛增
如果说各地新房市场的成交量受开发商推盘意愿以及房产交易中心网签暂停等因素的影响，不一定能准确反映出楼市冷热情况的话，那么二手房市场在春节期间的客户上门量和带看量或许更能体现出楼市真实热度。
受春节长假期间网签暂停影响，北京全市二手住宅交易量同样陷入谷底。但是春节期间，尤其是正月初三之后，房源供应量和客户需求量明显增多。来自伟业我爱我家的统计数据显示，2013年春节长假期间，北京二手住宅市场新增客户登记量同比去年春节假期大幅上涨了170%，新增房源登记量也同比翻番。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，春节前二手楼市的量价齐升，以及未来房价仍将持续上涨的预期，使得春节期间购房人群的恐慌性心态依旧持续，购房热情依旧不减。随着假期结束，网签恢复，北京二手住宅市场将快速走出春节假期的低谷，交易量将基本恢复至假期前的水平。
在上海，今年春节期间二手房市场的表现亦可圈可点。“虽然今年1月份与去年12月相比，真正下单买房的人没有出现明显的大幅度增加，但前来看房并表示出明确购房意向的人却不少。这在往年还是比较少见的。”德佑地产研究主任陆骑麟告诉记者。
上海市四平路上一家中介公司的经理告诉记者，今年春节仍然有不少买家到门店来要求看房。“春节期间一般人们都在家休息或出游了，来看房的人并不多，但我们遇到几个买家，他们的购房心理十分急切。地段和交通、配套较好的房源最受欢迎。有的购房者甚至表示，只要有合适的房源，春节假期结束后就会出手。”上述经理说。
据了解，急于在二手房市场出手的购房者，主要是首次购房者及少量的改善性需求。“新楼盘在春节期间并没有开出来，急于买房的部分客户的关注点转到二手房市场。而春节期间沪二手房带看量的增加，在某种程度上是延续了1月份火爆的行情。”21世纪不动产分析师罗寅申表示。
跳价频频房价走高趋势难免
随着成交量的走高，多地二手房市场业主普遍取消了给买家的议价空间，有的甚至坐地起价频频跳价。二手房市场的涨价趋势似乎可以视为整个楼市价格走向的风向标。
上海一家大型房产公司中介人员表示，近期位于闵行区的一套刚需型二手挂牌房源，其2012年12月份180万元的挂牌价已比2012年上半年同类房源高出了近20万—30万元，但1月中旬房东再次将价格调高至190万元。“即使在一个月里将价格调高了10万元，业主仍不满意，该业主表示可能会‘撤牌’惜售。而‘撤牌’的理由是，他认为节后可能还有一波看涨行情，担心现在卖掉后，自己会卖亏。”上述人士说。
在上海虹口区四平路上的某楼盘，业主赵先生春节前试探性将一套自住的108平方米住房在中介门店挂牌，叫价高得连他自己都觉得“离谱”。“没想到，一挂牌就有好几拨购房者上门看房。”春节刚过，就有一急于购房的买家在稍作犹豫后，爽快地向赵先生支付了定金，并请求赵先生“这套房子我肯定要了，别再给别人看了。”赵先生向记者表示：“能以这么高的价格这么快就卖掉，我真是没想到。”
业内人士告诉记者，业主“跳价”现象增多及跳价幅度加大，正成为阻碍近期交易达成的一个关键原因。而在新一轮的价格弈中，未来的形势似乎有利于卖家。随着上海房价持续上扬，买卖双方的心理价差也在扩大。在浦东、闵行等区域，买家与卖家通常存在10%左右的心理价差。
“如果不出政策，房价3月挡不住，而且很有可能是重点城市缩量往上涨价。”中金分析师如此预测。由于2月多数开发商选择“捂盘”至2月底3月初择机推盘，为3月“小阳春”备足货源、提前预热，这或将引导3-4月乃至上海楼市上半年成交走势。同策咨询研究中心总监张宏伟也指出，在楼市基本面回暖、开发商资金不紧张的情况下，市场成交均价恐将结构性走高。
而渣打银行(行情 专区)日前公布的调查结果显示，该行于2012年12月至2013年1月期间，调查了位于武汉、西安、石家庄、成都、南京等二、三线城市的30家房地产开发企业对2013年房价走势的预期，有10家反馈过去三个月中新房房价上涨了10%以上；22家开发商一致认为未来6个月中国房价将会上涨10%，有4家认为涨幅在10%-20%，也有4家开发商认为房价不会上涨。渣打银行由此判断，预计今年一线城市的房价将持续上扬，二、三线城市情况则各不相同。（上海证券报）
《国际金融报》记者昨日从上海易居房地产研究院获得的最新研究报告显示：“2012年房价收入比连续第三年回落，调控效果进一步显现。”
据悉，关于房价是否合理，有许多不同角度的衡量标准，其中房价收入比是最重要的衡量指标。房价收入比指标主要用于衡量房价是否处于居民收入能够支撑的合理水平，直接反映出房价水平与广大居民的自住需求相匹配的程度。
报告显示，从2002-2012年的情况来看，我国的房价收入比在6-8的区间波动，其中最低的2003年为6.6，最高的2009年为8.1,2011年回落至7.5,2012年又回落至7.3，调控效果持续显现。
除高收入阶层外，其他收入阶层的房价收入比近三年连续回落，虽然中等至低收入家庭房价收入比仍较高，但已经回落至2009年之前的水平。就全国而言，2012年最高收入户与最低收入户之间的房价收入比相差5倍，明显小于2009年至2011年。就同一收入阶层而言，房价收入比自2009年冲高后连续三年小幅回落，但中等至高收入家庭的房价收入比仍高于2008年的水平，而中低与低收入家庭的房价收入比已经基本回落至2009年之前的水平。
报告称，虽然中央一再重申房地产调控政策的不放松，但2012年商品住宅均价涨幅仍高达8%，根据市场走势，预计2013年全国新建商品住宅成交价格同比增幅会有所扩大(预计10%左右)，根据近几年的数据对人均住房建筑面积增幅(预计0.3%)以及城镇人均可支配收入增幅(预计13%)大致估算，则2013年全国房价收入比将与2013年基本持平，依然高于2008年水平。
